楼市的调控政策正在放松，房贷利率和首付比例有了重大调整，为购房人士带来一线希望。一股阴风却在暗中酝酿。不少银行开始推广"先息后本"的还款方式，被不少网友戏称为"新套路"。
所谓"先息后本"，顾名思义，就是在贷款初期只还利息不还本金，等到一定期限后再开始偿还本金。看上去似乎"先息后本"为买房人减轻了前期负担，实则隐藏着诸多风险，恐怕是银行的新一轮"割韭菜"计划。我们有必要为广大读者揭开这层神秘的面纱。
起底"先息后本"
我们要理清"先息后本"并非什么新鲜事物。这种还款方式早已存在，只是过去在房贷领域很少使用。所谓"先息后本"，是指整个贷款期间内只支付利息，到期后一次性还清本金。银行所推广的，其实是一种"半吊子"做法——前几年先息后本，之后恢复为正常的等额本息还款。
以一套100万元、年利率3.6%、期限30年的房贷为例，如果采取全程"先息后本"，每月只需支付3000元利息，30年后一次还清100万本金，总计需还208万元。采取等额本息方式，月供为4546元，30年总还款163万元。全程"先息后本"无疑将给买家增加沉重的利息负担。
以同样的房贷条件计算，如果前3年"先息后本"、后27年等额本息，30年总付息增加至67万元，比全程等额本息多出近4万元。虽然前3年压力有所减轻，但之后每月需还的钱反而更多。"先息后本"的确给贷款人减轻了短期压力，却加重了长期负担，并没有任何"免费的午餐"。
揭开银行真面目
银行推出"先息后本"当然不是出于善意。随着房地产行业的寒冷，银行的传统贷款业务正在受挫。信贷投放量减少，甚至还面临着老贷款坏账的风险。银行想尽各种办法刺激新增贷款，以获取更多利润。"先息后本"正是如此背景下的一种营销手段。
对银行来说，"先息后本"有以下几个好处：
降低购房门槛，吸引更多首次买房人群。不少年轻人面临着收入低、存款少的窘境，根本无法负担等额本息的高昂月供。"先息后本"前期月供少，无疑能让更多人勉强购房，从而扩大银行的潜在客户群体。
延长利息收取期。"先息后本"模式下，银行在前期可以拥有更多闲置资金，即可获得同等本金下更多的利息收入。按照上文的贷款例子计算，采取"先息后本"模式，银行在前3年可累计获得9万元利息收入，而等额本息则只有4.5万元。
增加客户粘性。对于购房者来说，"先息后本"意味着前期压力减轻，但如若日后收入未及预期，可能无法继续按期足额偿还。银行将主动介入，协商展期或重组贷款，而贷款人也别无选择只能就范，从而导致"穷则愈穷、富则愈富"的恶性循环。
潜在的违约获利。以房地产行业为代表的实体经济进入下行周期，加之年轻人收入普遍不高，未来发生违约的风险很大。若出现大量违约，银行便可以象征性的价格购入抵押物，而这正是目前银行最为渴望的收益来源。
"先息后本"背后有着银行精心的算计。它不仅可以短期内拓展银行的利润增长点，更可能给银行带来丰厚的违约获利。如果不加以引导和规范，"先息后本"很可能成为银行对年轻人"割韭菜"的新套路。
如何防范风险
对于购房者来说，虽然"先息后本"暂时能够减轻压力，但其隐藏的风险并不可小觑。届时如果出现收入波动或其他突发状况，一定会陷入更加被动的境地。大家一定要保持头脑清醒，理性分析自身的实际偿还能力，切忌被眼前的诱惑蒙蔽了双眼。
审慎评估贷款金额，不可盲目扩大。我们要坚持量入为出，合理评估家庭财务状况，对于未来收入增长不可抱太高期望。切记，现在是一次贷款，将来却可能被迫"永贷"。
审慎选择还款方式。等额本金或等额本息虽然前期压力大些，但总体来说利息支出较少。即便选择"先息后本"，也要合理把控期限，切勿陷入过长的利息偿还周期。如果预计未来收入确实会大幅增长，不妨适当延长"先息后本"阶段；反之，则应尽快进入本息偿还期。
百万房贷，利息百万
增强风险意识。无论采取何种还款方式，我们都要时刻未雨绸缪，根据家庭财务状况制定应急预案。要学会理财，养成良好的消费习惯，增加存款备用。
比半夜鸡叫还狠
一旦收入受到冲击，至少可以短期内维持正常生活和贷款供款。购房者还要保持对银行、房地产商的警惕，切忌被精心包装的营销套路所迷惑。